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住宅专项维修资金运行现状分析与探讨

2021-09-23 15:33王立新王建新
中国房地产·综合版 2021年8期
关键词:新思路

王立新 王建新

摘要:《住宅专项维修资金管理办法》于2007年10月30日建设部第142次常务会议讨论通过,经财政部联合签署,予以发布,自2008年2月1日起施行。随后,各地相继出台了本省本地区的住宅(或房屋)专项维修资金管理办法,在全国各地相继推开,推行到县级市也已近十个年头了。住宅专项维修资金是住宅共用部位和共用设施设备维修和正常使用的重要保障,又被称为房屋的“养老金”,为解决住宅的维修改造,保障业主的居住安全发挥了一定作用,强化了大家对住宅共用部位共同维护的认知感和责任感。但当下仍然存在着一些实际问题,需要大家去探讨、改进、创新。

关键词:住宅专项维修基金;运行现状;新思路

中图分类号:F293 文献标识码:A

文章编号:1001-9138-(2021)08-0069-72 收稿日期:2021-07-20

1 我国住宅专项维修资金的现状

1.1 住宅专项维修资金的施行增加了政府财政负担

住宅专项维修资金有两种管理模式,一是业主自主管理(成立业主委员会的社区),二是住宅专项维修资金管理机构代为管理。目前主要是第二种管理方式,由地方房产行政部门成立的维修资金管理中心负责房屋专项维修资金的归集、账户管理、使用监管和信息系统的建设维护,负责专项维修资金的使用申请受理、现场勘查、使用方案审核、参与竣工验收等相关工作。维修资金管理中心要面对越来越多的、各种不同情况的交存住户,要监管多家银行,这就要增人员、上设备,加强信息系统建设和维护,无形中增加了当地政府的财政负担。

1.2 房屋专项维修资金的交存标准并未适时调整

《住宅专项维修资金管理办法》(下称《办法》)规定按照建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%,要求房屋行政主管部门参照建设行政主管部门公布的建安造价相关指标确定首期房屋专项维修资金的具体交存标准,并适时调整。现状是期初确定了的每平方米建筑面积交存标准后就没再调整过,“适时调整”实际实行起来比较难把握,多长时间才算适时?由哪个具体部门牵头发出调整指令?又由哪个部门具体做?调整有多大现实意义?老百姓的反映是什么?等等。

1.3 多家商业银行共同参与住宅专项维修资金的交存

《办法》规定住宅专项维修资金主管部门应当委托所在地一家商业银行,作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行,并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。实际上各地都是多家银行参与交存业务,一家银行不利于老百姓缴存,也不利于银行之间的服务竞争。

1.4 住宅专项维修资金的增值、保值及利息分配难以做到

维修资金可按国家有关规定用于定期组合存款、购买国债,确保资金安全和保值增值,增值收益定期分配。目前各地维修资金的增值保值并不理想,操作起来实际问题很多。因不确定的专户不定期的交存、提取、补交等各种因素影响,每年转存的定期大额存款以及购买国债产生的利息难以准确分配到每个储存专户上,后期还要定期公示、接受审计监督,所以多数地区不敢去操作。

2 我国住宅专项维修资金存在的问题

2.1 目前一些地方仍没有按户计息

《办法》规定住宅专项维修资金自存入维修资金专户之日起,按中国人民银行有关规定计息,利息计入房屋专项维修资金分户账,滚存使用。滚存使用的资金有:(1)住宅专项维修资金的存储利息;(2)利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益;(3)利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的所得收益;(4)住宅共用设施设备报废后回收的残值。仅住宅专项维修资金存储利息按户计入这一项,在一些地方至今仍没有做到,其他三项收益及残值要分摊到分户账上就更做不到。

2.2 相对交存率、使用率较低

住宅专项维修资金施行以来各地运行情况不尽相同,但总体来说相对交存率、使用率较低。据山东省住建厅发布的《山东省住宅专项维修资金管理办法》官方解读数据显示,截至2019年底,全省维修资金账面余额约857.42亿元,累计使用金额约28.66亿元,使用率仅为3.34%。《办法》规定未交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人,所以缴存率很高。导致使用率低的原因:一方面是申请使用维修资金程序比较繁琐;另一方面共用部位的业主们思想往往难以统一,要达到三分之二以上的业主同意并不容易。

2.3 提取的维修资金难以满足维修改造需要

历经繁琐的支取程序,最后拿到的住宅维修资金往往是杯水车薪,难以满足住宅共用部位和共用设施设备维修改造需要。

具体情况有以下几种:1.房屋重要共用部位或共用设施设备出现严重问题,需要大修或更换。如:房屋的基础、承重墙体、柱、梁、电梯等。2.有些小区,特别是房屋维修频率高的老旧小区,只有部分業主交存了住宅维修资金,一旦出现维修情况,只能支取交存业主的维修资金。3.针对维修业主难以达成共同协议的情况下,只能支取同意人的维修资金来使用,比如屋顶渗漏,经常遇到顶层业主靠提取自己的维修资金来进行维修。

2.4 住宅专项维修资金提取使用手续繁琐

使用住宅专项维修资金的,需要先制定使用方案,使用方案按规定时间公示后,要经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意,同意后使用方案报房屋专项维修资金管理机构审核,房屋专项维修资金管理机构经现场勘查后办理备案手续,使用人持备案证明到专户管理银行办理房屋专项维修资金划转手续。因上述手续繁琐,在办理提取使用过程中经常会出现一些纠纷、上访,也给政府管理部门带来了困惑。

3 解决对策

越滚越大、快速增长的住宅专项维修资金,长期存在银行里,将何去何从?怎样改进现状,创新模式,让住宅专项维修资金发挥其应有作用,不负初衷,这是大家应该思考和探讨的问题。

3.1 各地要互相交流、互为借鉴

全国各地住宅专项维修资金的管理及运行情况不尽相同,大城市做得要好一些,小城市、县级市欠缺一些,这也与各地的实际情况有关。大家应在实践中不断总结研究、促进热点、难点问题的破解,针对各地出现的一些实际问题展开讨论,并对存在的问题进行深入分析,城市之间互相交流、互相学习、互为借鉴,创新方式,找出解决具体问题的好办法,开创维修资金管理工作的新局面。

3.2 创新管理模式

将政府管理与业主委员会管理这两种管理模式融为一体,互相制约。由地方行政部门的维修资金管理中心负责房屋专项维修资金的归集、账户管理、使用监管和信息系统的建设维护,由业主委员会负责专项维修资金的使用申请受理、现场勘查、使用方案审核、参与竣工验收等相关工作。加快推进各地小区业主委员会的成立,强化业主委员会的主体职责,充分发挥业主委员会的作用。业主委员会管理本小区的住宅专项维修资金的优势是:(1)业主委员会成员都是本小区的业主,有主人翁精神,住宅专项维修资金的提取使用直接涉及到自身利益。(2)业主委员会对本小区的房屋共用部位和共用设施设备情况最为熟悉,最了解情况,负责专项维修资金的使用申请受理、现场勘查、使用方案审核、参与竣工验收等相关工作最为合适。(3)由业主委员会来分担政府维修资金管理中心的部分工作,减轻了政府财政负担,同时减少了政府与老百姓之间针对提取维修资金产生的纠纷、上访,业主委员会最善于处理业主之间的矛盾纠纷。

政府維修资金管理中心与业主委员会共同管理,各负其责,一方面互相配合,另一方面互相监督。

3.3 简化住宅专项维修资金提取流程

住宅专项维修资金提取程序繁琐是使用率较低的一个客观原因,也是产生矛盾纠纷的一个原因,简化提取流程势在必行。提取使用的必要条件是:1.住宅共用部位或共用设施设备需要维修、更新、改造,且已过保修期。2.并经共用部位或共用设施利害关系人同意签字。其他均为次要条件,可以简化或省略。《办法》规定维修资金的提取要经有利害关系的所占面积及户数比例达到三分之二以上的业主同意,并按各自拥有房屋建筑面积的比例分担,笔者认为这不是个原则性的必要条件,不论同意的共有人有几个,只要他们自愿提取自己部分的来用于维修大家共同部位的,就应该允许提取。其他程序:由谁制定使用方案、公示多少天、使用方案经谁审核、由谁现场勘查、由谁组织实施使用方案、由哪些相关方组织质量验收、对工程决算是否有异议等,这些都可以从简、不做硬性要求,遵循受益人和负担人相一致的原则,完全可以由负担人(提取人)来决定。

3.4 探寻维修资金新思路

是否可以探讨打造一款保险,由政府主导、与专业保险企业合作、以业主交存的住宅专项维修资金来投保、专门用于房屋共用部位或公共设施保修期之后进行的维修改造,以破解支取的维修资金不足以解决共用部位维修改造的难题,同时也避免了共有人因是否同意使用自己的维修资金而产生的纠纷。只要是交存了房屋维修资金,当房屋共用部位或共用设施需要维修或改造时,就可以使用保险赔付。

编辑概况:王立新,青岛胶州市住房服务保障中心。

王建新,青岛胶州市自然资源和规划局。

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