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嘉兴市住房租赁市场发展思考

2020-03-25 02:49:15 《合作经济与科技》 2020年3期

徐文翔 吴兴陆 马明明

[提要] 通过对嘉兴市住房租赁市场现状与需求调查,分析影响住房租赁市场发展的制约因素、存在的问题,并提出促进嘉兴市住房租赁发展的对策建议。

关键词:住房租赁;房价;住房市场

本文为嘉兴学院大学生研究训练(SRT)计划重点课题:“嘉兴市区住房租赁市场现状及发展模式研究”课题成果

中图分类号:F293.3 文献标识码:A

收录日期:2019年11月29日

嘉興市近十多年社会经济得以持续快速发展,吸引大量外来人口进入,城市人口不断增加,全市常住人口由2000年的358.27万人增加至2017年的465.6万人,年均增长1.6%。外来人口流入带来住房需求增长,使得嘉兴房价快速攀升,面对高烧不退的楼市,如何在享受房价上涨带来众多利益的同时,也能使众多城市低收入群体不断改善居住条件和环境,吸引更多的有常识、年轻的外来人口和人才队伍,这对经济长期发展十分迫切。因此,大力发展嘉兴住房租赁市场,加快构建“购租并举”住房供应体系,具有十分重要的现实意义。

一、嘉兴市住房市场整体发展

在长三角经济一体化的大旗下,作为都市群核心区的嘉兴,赋予了巨大的发展前景,吸引大量的外来人口投资置业、创业和就业,成为外来人口净流入的热点区域。2016年下半年开始全市楼市快速升温、商品房成交量及房价大幅上升,尽管政府相继出台了“嘉五条”等调控措施,规范市场行为、打击囤房、炒房的开发商及房产中介等,但收效甚微。2017年到2018年上半年继续维持火暴态势,新房市场呈现一房难求的抢购形势。直到2018年下半年,中央强化楼市调控、整体经济下行等因素促使了楼市进入调整期,成交量与价趋于平稳。2019年从3月份开始嘉兴新房市场再度升温,上半年嘉兴市本级商品房成交约17,871套,备案价持续攀升。

从嘉兴市楼市这一轮上涨行情分析,新建商品住宅销售价格自2016年6月起进入上涨通道,环比价格持续攀升,至2018年12月份,按政府公布的备案价累计上涨69.4%,备案均价12,915元/平方米,2019年上半年市区备案均价达到14,108/平方米,考虑到政府严格控制备案价,而开发商拍地价格基本是市场价,地价大幅上涨,涉宅用地楼面地价从2015年的1,567元/平方米上涨到2018年的6,711元/平方米,上涨了328.3%,迫使开发商在新房销售中,通过抬高车位价、装修价、其他杂费来提高房价,使目前实际价格在15,000~25,000元/平方米,同时带动了二手房价格上涨,二手住宅挂牌均价从2016年到2019年,上涨近1倍,由于住房价格水平处于高位,将城市中低收入群体排斥到购房大军之外,使老百姓购房困难度进一步加大,特别是新市民和新就业群体,房价高企导致住房需求外溢至租赁市场,由此加大了发展住房租赁市场迫切性,也间接地推动了住房租赁市场的发展。

二、嘉兴市住房租赁市场发展现状

(一)住房租赁市场规模。嘉兴市是经济高速发展的长三角核心区中心城市,所属市县区民营企业极具活力,对省内外居民有着较强的吸引力,外来流动人员长期以来保持较大规模,外来经商、务工人群和大学毕业生构成了城市新增人口的主体,租房已经成为这一群体解决住房问题的重要方式。当前,嘉兴市住房出租数量庞大,根据公安机关流动人口居住信息管理系统提供的数据,截至2017年10月15日,全市登记在册出租居住房屋51.56万户,登记在册流动人口290.63万人,登记在出租房屋居住的流动人口209.49万人,流动人口租房占比72.08%。从嘉兴市历次人口普查家庭户所居住住房来源显示,2010和2015年,嘉兴市居民租房比例分别是32.0%、28.6%,全市预计按常住人口家庭户数计约有30%家庭是租赁住房解决居住问题,租房已成为流动人口解决居住问题的重要方式。

(二)住房租赁市场以政府保障为基础、市场行为为主导。嘉兴市住房租赁供应渠道主要有三类:政策渠道、企业渠道和市场渠道。政策渠道和企业渠道主要是政府、园区和企业提供的公共租赁房(含廉租房、人才公寓、职工公寓、农民工公寓等),当前嘉兴市针对户籍人口中,低收入群体的住房保障体系主要由经济适用房和公共租赁房两部分组成。政府公共租赁房主要有四种:一是出租给低收入、低保户、困难群体;二是出租给新就业大学生及工作年限长的外来务工人员;三是出租给引进人才;四是企业、园区提供的职工公寓、农民工公寓、职工宿舍等,其中最主要是企业投资建设的外来务工人员公寓占89%,单独由政府提供的在10%以内,有效缓解了一部分住房困难群体。在政府保基本的同时,市场租赁是主导,目前租赁房源主要来自城市居民用于出租私房(小区住房)和城中村农房是供应主体,根据公安部门数据,全市登记在册出租居住房屋52万套以上,占全部租赁住房的90%。另外,近几年兴建的酒店式公寓、长租公寓作为补充,在嘉兴仍属于少数,以个人私房供应为主,机构进行住房租赁经营的很少,缺乏持续、稳定、安全的供应渠道。

(三)住房租赁市场需求增加,带动租金稳步上涨。在房价上涨、“三改一拆”和嘉兴人口增长、政策导向等多项因素的影响下,租赁市场住房需求不断增加,加上近两年嘉兴城市改造力度较大,“城中村改造”和城郊结合部的低端租赁房源被拆迁改造,在一定程度上改变了租赁市场供求关系,表现出住房租赁需求一直处于不断增长的通道。由于嘉兴市住房供应量较大,很多家庭拥有2套甚至更多,大量住宅进入住房租赁市场,从而缓解租金上涨压力,但受租售比价影响,租赁市场中,每年租金价格的仍呈上涨态势。据调查数据显示,2016年在嘉兴市中心或成熟商圈附近的,60~70平方米的两室一厅精装或中等装修的住宅,租金水平在1,000~1,500元/月·套,目前相同住宅,租金价格约在1,300~2,000元/月·套,涨幅在30%~40%,呈稳步上涨。

(四)以长租公寓为主的新租赁方式刚试水。近年来,由专业企业运营的长租公寓,因租赁关系相对稳定、装修和管理标准化以及契合年轻租房群体社交需求等优势,在国内大中城市蓬勃发展,但由于嘉兴城市人口和租房人口、住房租赁市场发育程度、流动人口特点等原因,相比杭州等城市有较大差距,因而,到目前为止,数量较小,基本处于试水阶段。

(五)政府积极推进住房租赁市场发展。嘉善县是嘉兴市最靠近上海的县,也是上海等周边大城市人才转移的主要目的地之一,在2017年10月确定为省级住房租赁试点城市之一。目前,嘉善县正在积极探索实施住房租赁试点工作。目标是2018~2022年,嘉善县新增加的商品住房中,租赁住房至少要占比10%。制定出台了《嘉善县住房租赁市场培育试点工作方案》,积极推动“只租不售”住宅开发项目,嘉兴市借鉴嘉善住房租赁试点的经验,大力推广嘉善做法,积极探索走出一条符合嘉兴实际、切实可行的住房租赁市场培育、发展新路径,充实房地产平稳健康发展长效机制的内涵。

三、嘉兴市住房租赁市场供应特点及其问题

(一)嘉兴市主要以个人住房租赁为主,机构租赁占比极低。目前,嘉兴市住房租赁市场主要以个人出租为主,约占供应量90%,多数房源是由房主(或者通过小中介、二房东)直接租给需求方。与之对应的是专业化的住房租賃机构刚开始出现,提供的租赁住房占比很小,供给相对不足,服务质量有待提高。

(二)机构建设租赁房源的产品供给形式刚起步。目前,国家鼓励集体建设用地建租赁房,以缓解住房供需矛盾,构建租购并举的住房形式。嘉兴市主要是政府、园区和企业兴建的部分用于城市低收入群体、新就业大学生和园区或企业外来务工人员的公租房。现行的,以集体经济组织利用集体土地入股,与合作企业共享产权的租赁房,相关合作企业建设持有租赁房源新的住房租赁产品供应形式在嘉兴市刚起步。

(三)中低端租赁多,高端租赁相对较少。由于租赁主要是外来务工及新就业青年群体,租金负担能力有限,因此目前嘉兴市以中低端租赁较多。那些租赁品质高、服务好、权益有保障的高端租赁还相对较少。此外,由于城中村、城乡接合部的农民出租房租金低。

(四)住房租金上涨压力不大。调查显示,嘉兴市民间可供出租的房源较多,租客选择余地较大。嘉兴市房租水平整体不高,区域间差别也不大,由于供应量不低,未来房租上涨压力并不大。而从租赁区域和选择影响因素推断,租住地与工作地基本同属一个区域。租赁区域与城市人口、产业分布较为适配。

总体上,相对于国内大中城市而言,嘉兴市住房租赁市场仍处于较低级阶段,整个市场规模相对较小,政策制度也处于开始阶段,住房出租面积占销售面积比逐年下降,表明住房租赁市场严重落后销售市场。

四、嘉兴市发展住房租赁市场几点想法

(一)明确责任,强化落实全力推进。各级政府作为本区域内培育和发展住房租赁市场的责任主体,需加强本区域内住房租赁市场管理,建立多部门联合监管体系,明确职责分工,实现住房租赁管理服务的全覆盖,加强对住房租赁市场试点工作的任务落实和协调配合,提高政策的实行力。

(二)引导改变居民住房观念。要重视发展住房租赁市场的宣传工作,营造良好的舆论环境,引导改变重买轻租的住房观念,倡导理性、梯度消费。规范住房租赁相关主体权利义务关系,突出保护承租人权益,增加租房居住的安全感和稳定感。赋予承租人更多的公共服务的权利,在申领居住证、享受义务教育、医疗以及税收等方面给予政策支撑,真正实现租购并举、租购同权,进而改变居民的住房消费观念。

(三)加大对专业住房租赁企业扶持力度,在土地政策、金融政策、税收政策等方面加大对住房租赁企业的扶持。走访调研中发现很多房地产开发企业对纯租赁用地较为感兴趣,有较强的参与意识,但目前除了运营过程中增值税较高外,纯租赁用地的拿地条件限制较多,只有国企能参与拿地。建议政府部门落实税收优惠,对营业额达到一定规模的租赁企业提供减免部分增值税的优惠措施。在确保资金监管到位,保证专款专用的前提下,给予民企一定金融支撑,拓宽融资渠道,让更多的企业参与到住房租赁事业中来。

(四)构建多层次住房租赁供给体系。在租赁房屋的配建上,要综合考虑区域、层次需求,本地中低收入居民和大量收入水平较低的外来务工人员,需求以面积较小、价格较便宜的住房为主;年轻人群对房屋的舒适性、交通便捷性要求较高。前期规划设计要充分考虑租赁住房供给的区域、结构、价格等,通过构建规范有序的住房租赁市场,高、中、低档合理布局,做到“高端有市场、中端有支撑、低端有保障”,妥善解决居民住房问题。

(五)建立住房租赁监管平台,加强市场监管。应建立统一的住房租赁监管服务平台,充分发挥交易服务、行业监管和市场监测作用。借鉴杭州等城市经验,将国有企业租赁住房、长租公寓、开发企业自持租赁住房、中介机构代理住房、个人出租住房等各类房源纳入服务平台,通过房源委托合同网上签约、房源核查、房源信息发布、租赁合同网上签约备案、公积金支付服务等措施,提供住房租赁交易全流程监管和服务。

主要参考文献:

[1]毛昭君.有序推进浙江住房租赁市场培育[J].浙江经济,2018.6.

[2]周刚华.住房租赁市场需求调查及其对策研究——以义乌市为例[J].中国房地产,2018.25.

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